Финансовый анализ основан на консервативных данных, для того чтобы показать базовые или минимальные доходы, генерируемые проектом, которые могут быть предсказаны с наивысшей степенью уверенности. На практике доходы; вполне вероятно, будут больше, возможно, значительно.
В финансово-экономическом анализе рассматривается несколько приведенных ранее вариантов при определении наилучшего и эффективного использования объекта:
— стратегия 1: стоянка, офисные и жилые помещения;
— стратегия 2: строительство гаража-стоянки с офисным блоком класса С;
— стратегия 3: строительство офисного здания А с парковкой для арендаторов.
В предложенных стратегиях предполагается, соответственно, что в стратегиях 1 и 2 производится продажа и аренда парковочных мест и продажа офисов и квартир в жилой части по завершении строительства. В стратегии 3 (офисный комплекс) предполагается, что он сдается в аренду и продается, когда проходит период стабилизации. В стратегии 3 парковка используется как парковка офисного центра и сдается в аренду, офисы в парковочной части здания переоборудуются под технические помещения.
В финансовом анализе в части офисных и жилых помещений вместо общих строительных площадей использовались чистые арендуемые, основываясь на консервативном факторе потерь общей строительной площади к арендной в 20%. Затраты на строительство и арендные ставки указаны в перерасчете на арендуемую площадь. Планируется, что застройка проекта произойдет в одну фазу.
К денежным потокам, связанным с текущими операциями, относятся все арендные доходы и расходы, связанные с созданием этих арендных доходов, а именно: прямые расходы, амортизация, проценты и налоги. Амортизация вычитается для того, чтобы подсчитать налог на прибыль, но затем она заново появляется в денежном потоке.
К денежным потокам, связанным с инвестиционной деятельностью, относятся все расходы на строительство, доходы от предполагаемой продажи и налог на имущество, который вычисляется следующим образом: цена продажи минус остаточная стоимость проданного объекта (под-считывается с учетом налога на прибыль в соответствующий момент), и учитывается изменение счета по НДС.
Денежные средства от финансовых операций представляют собой прибыли и убытки от текущих операций и инвестиционной деятельности, принимая во внимание резервы на покрытие непредвиденных расходов и страховые депозиты, получаемые от арендаторов.
Выводы по вариантам дисконтирования доходов. Результатом анализа дисконтирования доходов стало определение стоимости объекта при разных стратегиях управления развитием объекта.
Для определения инвестиционной стоимости объекта и выбора наиболее эффективного инвестиционного сценария была рассчитана чистая приведенная стоимость (NPV) для каждой из стратегии:
— стратегия 1 : 10 675 906 дол.;
— стратегия 2 :371 641 дол.;
— стратегия 3:16022 379 дол.
На основе данных расчетов и проведенного анализа очевидно, что стратегия 3 является наилучшей и наиболее эффективной. Эту стратегию целесообразно взять за основу Концепции управления объектом по адресу: Тетеринский пер., так как стратегия 3 имеет наиболее высокую чистую приведенную стоимость, а также риски по этому сценарию существенно ниже.
Основные результаты по анализу развития многофункционального комплекса представлены в табл. 3.12.
Таблица 3.12. Описание результатов анализа многофункционального комплекса недвижимости по адресу: Тетеринский пер.
Общая площадь участка — 4000 кв. м.
Пятно застройки — 3500 кв. м.
Общая площадь застройки — 24 435,9 кв. м.
Фактор потерь для офисных помещений — 20%.
Фактор потерь для жилых помещений — 25%.
Концепция объекта Тип использования Класс Общая площадь, кв. м Кол-во этажей
Существующая концепция объекта Многоуровневая автостоянка/гараж, включая складские (438,6 кв. м) и технические (825,8 кв. м) помещения 12 168,8 1—5 этажи (в т.ч. 1-й этаж)
Офисные помещения С 2 667,1 2—5 этажи (по периметру гаража)
Жилые помещения В + 9 600 6—15 этажи
ВСЕГО 24 435,9 15, 9 и 10 этажей (в т.ч. 1-й этаж)
Альтернативная концепция объекта Офисные помещения А 24 500,0 5—12 этажи
Многоуровневый паркинг 10 440,0 1—4 этажи (в т.ч. 1-й этаж)
ВСЕГО 34 940,0 11 этажей (в т.ч. 1-й этаж)
Дата завершения строительства IV кв. 2009 г.
Оптимальное использование как условно свободного участка Строительство офисного здания класса А с автостоянкой для арендаторов
Заключение о стоимости 16 022 379 дол.
Настоящий проект носит прикладной характер и способствует решению вышеописанных проблем в соответствии с представленной концепцией управления недвижимостью. Поставленная задача по выводу объекта из убыточного состояния и эффективному использованию площадей объекта была решена разработкой нескольких вариантов развития многофункционального комплекса с учетом рисков, конъюнктуры рынка.
Рассмотрев три варианта концепции с точки зрения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка, а также анализа дисконтирования потока доходов, было выявлено, что наиболее привлекательным для инвестирования является третий сценарий: строительство офисного здания класса А с парковкой. Этот вариант соотнесен с наименьшим фактором риска. Не исключен и первый вариант использования, однако он значительно уступает эффективности третьего сценария и не соответствует всем критериям ННЭВИ.
Согласно анализу дисконтирования потока доходов, инвестиционная стоимость объекта в результате осуществления третьего сценария составит 16 022 379 дол.
Предложенная схема управления объектом недвижимости позволяет рассмотреть недвижимость как объект управления и управляющую компанию как профессиональный субъект управления коммерческой недвижимостью. Управление недвижимостью должно осуществляться на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости и зиждется исключительно на экономических показателях, выявленных управляющей компанией, а не на умозрительных заключениях собственника.
Похожие рефераты:
|
Дипломные работы 
